In dem Verfassungsbeschwerdeverfahren

     P.,

Beschwerdeführer,

Verfahrensbevollmächtigte:  Rechtsanwalt H.,

wegen des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 27. Juni 2012  und des Beschlusses des Landgerichts Potsdam vom 31. Juli 2012 (4 S 19/12),

hat das Verfassungsgericht des Landes Brandenburg
durch die Ver­­­fassungsrichter Möller, Dr. Becker, Dielitz, Dresen, Dr. Lammer, Nitsche, Partikel und Schmidt

am 19. Juni 2013

b e s c h l o s s e n :

1. Das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 27. Juni 2012 zum Tenor Nr. 1 (4 S 19/12) verletzt den Beschwer­de­füh­rer in seinem Grund­­­recht auf Gleichheit vor dem Gesetz aus Art. 12 Abs. 1 der Landesverfassung. Inso­weit und zum Tenor Nr. 4 (Kostenentscheidung) wird das Urteil auf­­ge­ho­ben. Die Sache wird im Umfang ihrer Auf­­he­bung zur erneuten Ent­schei­dung an das Land­gericht Pots­dam zurück­ver­wiesen. Damit wird der Beschluss des Land­­­­gerichts Potsdam vom 31. Juli 2012 (4 S 19/12) gegen­stands­los.

2. Das Land Brandenburg hat dem Beschwerdeführer seine notwendigen Auslagen zu ersetzen.

3. Der Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit wird auf 4.000,00 € festgesetzt.

G r ü n d e :

A.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungs­ur­teil in einer Wohnraummietsache.

I.

Die Mutter des Beschwerdeführers rüstete im Jahre 1980 die von ihr vertraglich genutzte Wohnung in Potsdam von einer Ofen- auf eine Schwerkraft­hei­zung um. Im Hinblick auf die­se Leistung traf sie am 15. Oktober 1980 mit der Ver­mie­­­­te­rin, einer Gemein­­nüt­­zi­gen Wohnungsbaugenos­sen­schaft, eine Ver­­­­­ein­­barung (Anlage zum Nutzungsvertrag), deren Nrn. 2 und 3 wie folgt lau­ten: 

„2. Der bisherige Miet­preis bleibt unverändert. Eine Erhöhung tritt im Falle der Übernahme der Hei­­zung durch die Genossenschaft im Falle des Auszugs von Frau P. (Ver­­trags­partner) für den Nachfolger in Kraft.

3. Der Ver­­tragspartner verpflichtet sich bei Auszug der Genos­sen­schafts­­­­wohnung ein ordentliches Zeitwertgutachten zur Ent­schei­­­­­­dungs­findung vorzulegen“.

Nachdem die Mutter des Beschwerde­füh­rers verstorben war, einig­te sich dieser mit der Vermieterin, der Rechtnachfolgerin der Wohn­ungs­bau­ge­­­nos­senschaft, unter dem 18. Dezember 2007 darauf, das „beste­hende Nutzungs­ver­hältnis“ bezüglich der Woh­nung fort­zu­füh­ren, „alle übri­­gen im Ver­trag geschlossenen Ver­ein­barungen“ sollten „unberührt“ bleiben.

Die Vermieterin (im Folgenden: Klägerin) erhob im Jahre 2011 beim Amts­ge­richt Potsdam Klage gegen den Beschwerdeführer auf Zahlung einer monatlichen Nettomiete von 442,70 € statt der vom Beschwer­deführer zuletzt vorbehaltlos gezahlten 281,20 € für den Zeitraum Juli bis Oktober 2011. Die Miet­­wohnung gelte als teilsaniert und wegen der von der Mutter des Beschwer­de­füh­­rers eingebauten Hei­zung als „voll aus­ge­stat­­­tet“. Das Amts­ge­richt wies die Klage ab und gab der Wider­­­­­klage des Beschwer­de­führers statt, die u. a. auf die Fest­­­stel­lung gerich­tet war, dass die monatliche Kaltmiete 281,20 € betrage. Die Wohnung ver­­füge zwar über eine Sam­mel­hei­­zung. Hierauf könne sich die Klä­gerin jedoch nicht berufen, weil die Hei­­­zung von der Rechts­vorgängerin des Beschwer­de­füh­rers als Mie­­­­­terin ein­gebaut wor­den sei und auf vom Mie­ter ge­schaf­fene Aus­­­stattungen eine Miet­e­r­hö­­hung nicht gestützt wer­den könne.

Nachdem die Klägerin Berufung eingelegt hatte, verurteilte das Land­­gericht den Beschwerdeführer mit dem angegriffenen Urteil unter Nr. 1 des Tenors zur erhöhten Miet­­zahlung und wies die auf Feststel­lung gerichtete Wider­­­klage als unzu­­­­läs­sig ab. Die Kosten des Rechtsstreits legte es dem Beschwerdeführer zu 9/10 auf (Nr. 4 des Urteils­te­nors). Die von die­sem erhobene Anhö­rungs­­rüge wies das Land­ge­richt mit Beschluss vom 31. Juli 2012 zurück. Der Beschwer­de­führer sei nach § 535 Abs. 2, § 559,    § 559b Bürgerliches Gesetz­­buch (BGB) zur Zah­lung einer monat­li­chen Nettomiete in Höhe von 442,70 € ver­pflich­tet. Die von der Mutter des Beschwerdeführers ein­ge­brach­­te Hei­zungs­­­­anlage sei zu berücksichtigen. Der Ausschluss der Mieter­hö­­­­hung in der Ver­­einbarung vom 15. Oktober 1980 sei von vornherein auf den Zeit­raum der Wohnungsnutzung durch die Mutter des Beschwer­de­füh­rers beschränkt gewesen. Sollte der Beschwerdeführer Erbe sei­­­ner Mutter sein, hätte er deren Anspruch gegen die Klägerin auf Erstattung des Werts der Hei­zungs­anlage im Zeitpunkt der Been­­digung ihrer Nut­zung geerbt.

II.

Mit der am 26. September 2012 erhobenen Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer, seine Verurteilung zur Zahlung der erhöh­ten Miete durch das Landgericht (Tenor Nr. 1) verletze ihn in seinem Recht auf recht­­­­­liches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 Grund­gesetz (GG) und ver­stoße gegen das Will­­­­­kürverbot aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Der Verstoß des Landgerichts gegen das Willkürverbot resul­tiere aus der unhaltbaren Auslegung der Vereinbarungen vom   15. Oktober 1980 und 18. Dezember 2007 und der Nichtanwendung von § 563 BGB.

Das Landgericht habe zudem gemessen am Verlauf der mündlichen Ver­­hand­­­­­lung vom 30. Mai 2012 eine Überraschungsentscheidung getrof­­­fen; in dem genannten Termin habe es die Klage mit Blick auf den noch ausstehenden Wertausgleich gemäß Nr. 3 der Ver­­­­­einbarung vom 15. Oktober 1980 als derzeit unbegründet bezeich­­net. Ferner habe das Landgericht in seinem Urteil die Bedeutung der im Jahre 2007 getroffenen Vereinbarung und sei­nen Hin­­weis auf die §§ 563 ff. BGB übergangen, wonach er so in das Miet­­verhältnis einge­tre­ten sei, wie es zuvor zwischen der Klä­ge­rin und seiner Mutter bestanden habe, also u. a. mit der unter dem 15. Oktober 1980 vereinbarten Maß­­gabe, eine Mieter­hö­­h­ung wegen der eingebauten Heizung sei aus­­geschlossen. Auch habe das Landgericht seinen Vortrag nicht berücksichtigt, dass die Klägerin sich über einen län­ge­ren Zeitraum dieser Rechts­lage ent­spre­chend verhalten habe, indem sie weder eine Miet­er­hö­hung erklärt noch ein Gut­achten zur Ermittlung des Zeit­wer­tes der Hei­­zungsanlage in Auf­trag gege­­ben habe.

III.

Die Akten des Ausgangsverfahrens wurden beigezogen. Der Prä­si­dent des Land­­­gerichts und die Klägerin hatten Gele­gen­heit zur Stel­lungnahme. Diese hält die Verfassungsbe­schwerde für unzu­läs­sig und unbegründet. Das Landgericht habe keine Über­rasch­ungs­­­­entscheidung getroffen und den Partei­vor­trag voll­ständig gewür­digt. Auch habe es nicht gegen allgemein aner­kannte Aus­le­gungsregeln oder zwingendes Recht verstoßen.

B.

Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig (zu I.) und begründet (zu II.).

I.

Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig. Ins­be­son­­dere genügt sie dem Begründungserfordernis aus § 46 Ver­fas­sungs­gerichts­ge­setz Brandenburg (VerfGGBbg), wonach u. a. das Grund­­recht, des­­sen Verletzung gerügt wird, zu bezeichnen ist. Mit dem Anspruch auf recht­li­ches Gehör und dem Willkürverbot bezeich­net der Beschwer­de­füh­rer grundrechtliche Gewähr­lei­st­un­gen (Art. 52 Abs. 3 Alt. 1, Art. 12 Abs. 1 Landesverfassung – LV). Dass er insoweit nicht ausdrücklich die ent­spre­­chen­­­den Arti­kel der Lan­des­verf­assung, sondern die des Grund­­­ge­set­zes (Art. 103 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1) nennt, wirkt sich nicht zu seinen Ungun­­sten aus.

1.   Das Ver­­­­­fas­sungs­gericht überprüft hoheitliche Maßnahmen nur am Maß­stab der Grund­­rechte der Landesverfassung (vgl. Art. 6 Abs. 2 LV, § 45 Abs. 1 VerfGGBbg). Das Begründungser­for­der­nis aus § 46 VerfGGBbg verlangt, dass diese bezeichnet werden. Da das Ver­fas­sungsgericht aber im Rahmen der Über­prüfung von Ent­­­schei­dun­gen, die auf gerichtlichem Verfahrensrecht des Bundes beru­hen, von vornherein nur die Grundrechte prüfen kann, die in Lan­­desverfassung und Grundgesetz inhaltsgleich garan­­tiert sind (vgl. Beschluss vom 16. April 1998 – VfGBbg 1/98 -, LVerfGE 8, 82, 85; Bundesverfassungsgericht – BVerfG - BVerfGE 96, 345, 371 ff), ist zu vermuten, dass mit der Erhe­­bung einer Ver­fas­sungs­beschwerde zum Verfassungsgericht des Lan­­des Bran­­denburg eine Überprüfung am Maßstab der Lan­des­ver­­­fas­sung begehrt wird. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die (inhaltsgleichen) Grund­rechte des Grund­­gesetzes genannt wer­den. Eine andere Beur­tei­lung kann ausnahmsweise gerecht­­fer­tigt sein, wenn sich aus dem Vortrag des Beschwer­de­führers unmiss­ver­ständ­lich ergibt, dass alleiniger Prü­fungs­maß­stab die Grund­rechte des Grundgesetzes sein sollen.  

2.   Rechtliches Gehör und Will­kür­ver­­bot verbürgen das Grund­ge­setz und die Landesverfassung in dem vorstehend erläuterten Sinne inhaltsgleich (vgl. Beschlüsse vom 16. April 1998, a. a. O., und vom 16. Dezember 2010 – VfGBbg 18/10 -, LKV 2011, 124, 125). Demnach hat der Beschwerdeführer mit der Geltendmachung eines Verstoßes gegen diese Grundrechte in ihrer grund­ge­setz­li­­­chen Ausformung - in Übereinstimmung mit dem Begrün­dungs­er­for­­dernis - die Ver­letzung von Grund­­rech­ten gerügt, wel­che die Lan­d­esverfassung garantiert.

II.

Die Verfassungsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das Urteil des Landgerichts vom 27. Juni 2012 ver­letzt den Beschwer­­­deführer unter Nr. 1 des Tenors in seinem Gleich­heits­grund­­recht aus Art. 12 Abs. 1 LV in sei­ner Ausprägung als Ver­bot objek­ti­ver Willkür.

1.   Objektiv willkürlich ist eine Gerichtsentscheidung nicht bereits bei jeder fehlerhaften Anwendung einfachen Rechts, sondern erst, wenn sie unter keinem recht­lichen Gesichtspunkt ver­tretbar ist (st. Rspr., vgl. Beschluss vom 17. September 1998 – VfGBbg 18/98 -, LVerfGE 9, 95, 100; zu Art. 3 Abs. 1 GG: BVerfG, Beschluss vom 21. Nov­em­ber 2012 - 1 BvR 1711/09 -, zitiert nach juris Rn. 12). Die Entscheidung muss ganz und gar unver­­­­­ständ­­lich und sachlich schlechthin unhaltbar erschei­nen, mit­­­hin das Recht in einer Weise falsch anwenden, dass jeder Aus­­­­­­­­­le­gungs- und Bewer­tungs­spiel­raum über­­schritten ist (Beschluss vom 15. März 2013 – VfGBbg 42/12 -, www.verfas­sungs­­­­­gericht.brandenburg.de; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezem­ber 2011 – 1 BvR 2490/10 -, FamRZ 2012, 431, 432).

2.   Dies ist vorliegend der Fall.

a.   Das Urteil beruht auf der Auslegung der Vereinbarung vom 15. Okto­ber 1980, der zufolge die Parteien geregelt hätten, aus­­­schließ­­lich die Mutter des Beschwer­­de­führers solle für die Dauer ihrer Nutzung der Wohnung in den Genuss des Miet­er­hö­hungs­­aus­­­­­schlus­ses kommen. Das Landgericht hat ausgeführt, dies ergebe sich aus der aus­drück­li­chen Klar­stel­lung in der Ver­ein­barung, dass - wenn die Mutter des Beschwer­­de­füh­rers „als Ver­trags­partnerin aus­scheidet“ - eine Miet­erhöhung unter Berück­sich­tigung der von ihr ein­ge­bau­ten Hei­zungsanlage erfol­gen könne.

Diese Aus­le­gung ist sachlich unhaltbar und überschreitet die Grenzen jeglicher Auslegungsmöglichkeit. Eine Verein­barung mit dem vom Landgericht zugrunde gelegten Inhalt haben die Parteien offen­kun­dig nicht geschlossen. Die Vereinbarung vom 15. Oktober 1980 stellt allein auf eine gewillkürte Beendigung des Mietverhältnisses ab. Die Möglichkeit einer Mieterhöhung ist allein an den „Auszug“ der Mutter des Beschwer­­de­füh­rers – und damit an einen vom Willen getragene Entscheidung - geknüpft und gerade nicht an ein „Ausscheiden“ aus dem Miet­­ver­­­hält­nis, wie das Landgericht unter Hinweis auf den ver­meint­­lichen, aber falsch wiedergegebenen Wortlaut der Ver­ein­ba­rung annimmt. Eine andere Interpretation, wenn sie denn über­haupt möglich wäre, ver­böte sich hier jedenfalls nach Nr. 3 der Ver­­ein­­ba­­rung, wonach die Mutter des Beschwer­de­führers „bei Auszug“ zur Vor­lage eines Zeit­wert­gut­ach­tens ver­pflichtet ist. Offen­bar hat auch die Klä­­gerin die Vereinbarung vom 15. Oktober 1980 (zunächst) in die­ser Weise beurteilt, nachdem sie über einen Zeit­­­­raum von meh­reren Jahren davon abgesehen hat, dem Beschwer­­­deführer gegen­­­über unter Hinweis auf die von sei­ner Mut­­­ter eingebaute Hei­zung eine Mieterhöhung zu erklären.

Der fachgerichtliche Beurteilungsspielraum ist auch unver­tret­bar überschritten, wenn das Land­ge­­­­­richt zur Begründung weiter aus­­­führt, bei dem unter dem 15. Oktober 1980 ver­einbarten Aus­­­schluss einer Miet­er­höhung handele es sich um einen „Aus­gleich“ bzw. eine „ange­­mes­sene Gegen­leistung“ für den Ein­bau der Sam­mel­hei­zung. Aus­stat­tungen bzw. Einrichtun­gen, mit denen der Mieter die Woh­nung auf seine Kosten ver­se­hen hat, sind nicht Gegenstand der Gebrauchsgewährung durch den Vermieter im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB; für sie schuldet der Mieter dem Ver­­­mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses kein Ent­gelt (Bun­des­gerichts­hof – BGH –, Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09 -, NJW-RR 2010, 1384 f). Solche Ausstattungen kön­­nen daher auch nicht Grund­lage einer Mieterhöhung sein. Andern­­falls würde der Mieter sie doppelt bezahlen: beim Einbau und infolge der Mieterhöhung; dies wäre eine unangemessene Benach­­­tei­ligung des Mieters (BGH, a. a. O.). Einer solchen haben die Ver­trags­par­teien mit dem Aus­schluss einer Miet­er­hö­hung vor­ge­beugt. Danach hat die Rechtsvorgängerin der Klä­ge­rin seinerzeit gar keine Lei­stung erbracht und folglich auch kei­ner­lei Anspruch auf eine Gegenleistung; schließlich hat die Mut­ter des Beschwer­­­­­de­­füh­­rers die Heizung einbauen lassen. Das Land­gericht lässt diese Umstände - ebenso wie § 535 Abs. 1 BGB – außer Acht und kommt zu einem unter keinem Gesichtspunkt mehr ver­tret­baren Ergebnis.  

b.   Das Urteil vom 27. Juni 2012 zu Tenor Nr. 1 beruht auf dem vor­­­­­stehend auf­ge­­zeig­ten Verstoß gegen das Will­kür­­­­­verbot (zu die­­­sem Erfor­der­­nis BVerfG, Beschluss 24. Oktober 2011 – 2 BvR 1969/11 -, NVwZ 2012, 426, 427). Es kann nicht aus­­ge­schlos­­sen wer­­­­­­den, dass der Beschwer­­deführer auch in der Beru­­fungs­in­stanz obsiegt hätte, wäre die willkürliche Auslegung der Verein­ba­rung vom 15. Oktober 1980 unter­blie­­ben. Nach gefestigter höchst­­rich­ter­li­cher Recht­spre­­chung können vom Mieter finan­zierte Aus­­­stat­tun­gen der Woh­­­nung Miet­­­er­­hö­hungen nicht recht­fer­tigen und müssen bei der Ermitt­­­­lung der ortsüblichen Ver­gleichs­­­­miete wäh­­­rend der gesam­ten Dauer des Miet­verhältnisses außer Betracht bleiben (BGH, a. a. O.).

3. Nachdem die Verfassungsbeschwerde bereits aus den vor­ge­nann­­­ten Gründen Erfolg hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob der Beschwer­­de­füh­­rer auch in seinem Grundrecht auf recht­liches Gehör ver­­­letzt ist.

C.

Das Urteil vom 27. Juni 2012 ist hiernach gemäß § 50 Abs. 3 VerfGGBbg zu Tenor Nr. 1 und Nr. 4 (Kosten­ent­schei­dung) auf­­­z­u­­he­­ben; insoweit ist die Sache zur erneuten Ent­schei­­­­­dung über die Berufung an das Landgericht zurück­­­­zu­­­ver­wei­sen. Der Beschluss über die Anhö­rungs­rüge vom 31. Juli 2012 ist gegen­stands­­los und damit keine Grundlage für die Erhebung einer Gerichts­ge­­bühr nach Nr. 1700 der Anlage 1 (Kostenverzeichnis) zum Gerichtskostengesetz.

Die Auslagenerstattung beruht auf § 32 Abs. 7 Satz 1 VerfGGBbg. Der Gegenstandswert ist nach § 33 Abs. 1, § 37 Abs. 2 Satz 2 Rechts­­­­an­waltsvergütungsgesetz auf 4.000,00 € fest­­­­­zu­set­­zen.

D.

Der Beschluss ist mit 7 zu 1 Stimmen ergangen. Er ist unan­fecht­bar.