In dem Verfassungsbeschwerdeverfahren

            J.,

                                                                                                  Beschwerdeführerin,

Verfahrensbevollmächtigte:         Rechtsanwältin D.,

wegen des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 31. Juli 2013 (…)

hat das Verfassungsgericht des Landes Brandenburg
durch die Ver­­­fassungsrichter Möller, Dr. Becker, Dielitz, Dresen, Dr. Fuchsloch, Dr. Lammer, Nitsche, Partikel und Schmidt

am 16. Januar 2015

b e s c h l o s s e n :

1. Das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 31. Juli 2013 (…) verletzt die Beschwer­de­füh­rerin in ihrem Grund­­­recht auf Gleichheit vor dem Gesetz aus Art. 12 Abs. 1 der Landesverfassung, so­weit in ihm zu Tenor I. die Klage auf monatliche Zahlung eines Betrages in Höhe von Euro für die Zeit vom 9. März 2012 bis Ende September 2012 zuzüglich Zinsen ab­gewiesen wird. In die­­sem Umfang und zu Tenor II. (Kostenentscheidung) wird das Urteil auf­­ge­ho­ben und die Sache zur erneuten Ent­­­­schei­dung an das Land­ge­­richt Pots­dam zurück­ver­wie­sen. Damit wird der Beschluss des Land­­­­gerichts Potsdam vom 13. September 2013 (…) gegen­stands­los.
   
   
2. Das Land Brandenburg hat der Beschwerdeführerin ihre notwendigen Auslagen zu ersetzen.
   
   
3. Der Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit wird auf 10.000,00 Euro festgesetzt.

G r ü n d e :

A.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungs­ur­teil in einer Gewerberaummietsache.

I.

1. Die Beschwerdeführerin vermietete an die Beklagte des Aus­gangs­­verfahrens (nachfolgend: Beklagte) zum 1. Januar 2012 einen in P. belegenen Raum zur Nutzung als Büro. Nach den ver­traglichen Regelungen betrug die monatliche Miete Euro und war im Voraus spä­te­st­ens am dritten Werktag des jewei­ligen Monats zu zahlen. Der Hausverwalter der Beschwer­de­füh­­rerin kün­­­­digte das Mietverhältnis am 5. März 2012 fristlos wegen Zah­­­­­­lungsverzugs der Beklagten und forderte Räumung und Her­­aus­gabe bis zum 8. März 2012. An diesem Tage trafen eine von der Beklagten entsandte Person und der Hausmeister der Haus­­ver­wal­tung zusammen, ohne dass es zu einer Übergabe der Schlüs­­sel zum Mietgegenstand kam.

2. Daraufhin nahm die Beschwerdeführerin die Beklagte vor dem Amts­­­gericht Potsdam auf Räumung und Herausgabe sowie im Weite­ren auf Zah­lung von Nut­zungs­entschädigung für die Zeit vom März 2012 bis September 2012 in Anspruch. Das Amtsgericht gab der Klage auf Zahlung mit Urteil vom 14. Februar 2013 im Wesent­­­­lichen statt, sah den Anspruch der Beschwerdeführerin auf Nutzungsentschädigung jedoch um 10 % gemindert. Den Räu­mungs- und Herausgabeantrag hat­ten Beschwerdeführer und Beklagte bereits zuvor über­einstimmend für erledigt erklärt.

Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Beschwerdeführerin änderte das Landgericht Potsdam das erst­in­stanz­­liche Urteil ab und verurteilte die Beklagte – ausgehend von einer um 10 % geminderten Miete, mithin Euro - zur Zah­lung von Miete für die Zeit vom 1. März 2012 bis zum 8. März 2012 in Höhe von Euro nebst Zinsen und wies die weitergehende Klage der Beschwerdeführerin ab; die Revision ließ es nicht zu. Zur Begründung führte das Landgericht aus, man­gels ausreichenden Zah­lungs­verzuges der Beklag­ten sei die frist­­lose Kündigung vom 5. März 2012 nicht wirksam gewesen. Jedoch hätten die Vertragsparteien das Mietverhältnis am 8. März 2012 konkludent beendet, indem sie sich an diesem Tage zur Rückgabe der Mietsache in dieser eingefunden hätten. Die Beschwer­deführerin müsse sich zudem so behandeln lassen, als sei die Rückgabe am 8. März 2012 erfolgt; denn sie habe die Annahme des Mietobjekts verweigert, indem sie ihre Pflicht zur Mit­­­­wir­kung an dessen Rückgabe verletzt habe. Dies ergebe sich daraus, dass sie insoweit einen Hausmeister eingeschaltet habe, der zur Vornahme der mit der Rückgabe der Mietsache ver­bun­denen Handlungen wie Ablesen der Verbrauchswerte oder Ent­ge­­gen­nahme der Schlüssel nicht befugt gewesen sei. Die Beschwer­­deführerin erhob gegen das ihr am 5. August 2013 zuge­stellte Urteil am 19. August 2013 Anhö­rungsrüge, die erfolglos blieb (Beschluss vom 13. Sep­­tember 2013).

II.

1. Mit der am 27. September 2013 erhobenen Verfassungs­be­schwerde rügt die Beschwerdeführerin, durch das Urteil des Land­­­gerichts in ihren Grundrechten auf Gleichheit vor dem Gesetz (Art. 12 Abs. 1 Landesverfassung – LV -) und auf recht­li­­ches Gehör (Art. 52 Abs. 3 Alt. 2 LV) verletzt zu sein. Eine konkludente Beendigung des Mietverhältnisses sei willkürlich. Die Parteien hätten hierzu nichts vor­ge­tra­gen. Worin insoweit die zwei übereinstimmenden Willenserklärungen zu erblicken seien, erkläre das Landgericht auch nicht, zumal es den zum Rückgabetermin erschienenen Haus­meister nicht einmal als zum Empfang der Schlüssel bevoll­mäch­tigt ange­­sehen habe. Es sei unvertretbar, vom Abschluss eines Auf­­­­he­­­­bungsvertrages auszugehen, wenn es an entsprechenden Wil­lens­­erklärungen fehle; eine fristlose Kündigung werde nicht „einfach so“ zu einem Aufhebungsvertrag. Da das Land­gericht mit seiner Entscheidung deutlich von der höchst­rich­­ter­li­chen Rechtsprechung und der Literatur abweiche, begründe die Nicht­zu­lassung der Revision ferner einen Verstoß gegen das Gehörs­grund­recht. Die Feststellung des Landgerichts, sie habe die Annahme der Mietsache verweigert, beruhe auf einer Gehörs­ver­­­letzung. Sie habe in der Klageschrift ihren Haus­meister als „zustän­dig“ bezeichnet und damit den – für ihre Mitwirkung an der Rückgabe - allein maß­­geblichen Umstand vorgetragen, dass  er zur Schlüsselentgegennahme berech­tigt gewesen sei. Dieses Vor­­­­bringen habe das Landgericht vollständig übersehen und daher als unstreitig unterstellt, der Hausmeister sei insoweit nicht bevollmächtigt gewesen.

2. Die Akten des Ausgangsverfahrens wurden beigezogen. Der Prä­­sident des Landgerichts Potsdam und die Beklagte hatten Gele­genheit zur Stellungnahme. Diese hält die Verfassungs­be­schwerde für insgesamt unbe­grün­det.

B.

Die zulässige Verfassungsbeschwerde hat Erfolg.

Das Urteil des Landgerichts vom 31. Juli 2013 verletzt die Beschwer­deführerin in ihrem Grundrecht auf Gleichheit vor dem Gesetz in seiner Ausprägung als Verbot objektiver Willkür aus Art. 12 Abs. 1 LV, soweit mit ihm die Klage auf Zahlung eines Betrages in Höhe von monat­­lich Euro nebst Zinsen für die Zeit vom 9. März 2012 bis 30. Sep­tem­ber 2012 abgewiesen wird.

I.

Willkürlich ist eine gerichtliche Entscheidung, wenn sie unter kei­­nem denkbaren Gesichtspunkt rechtlich vertretbar und damit schlecht­hin unhalt­bar ist. Sie muss Ausdruck einer objektiv fal­­­schen Rechtsanwendung sein, die jeden Aus­le­gungs- und Beur­­­tei­­­lungs­spielraum außer Acht lässt und ganz und gar und unver­­ständ­­­­lich erscheint (st. Rspr., vgl. Beschluss vom 20. Sep­tem­ber 2013 – VfGBbg 68/12 -, www.verfassungsgericht.bran­den­burg.de). Diese Vor­aus­setzungen liegen u. a. auch dann vor, wenn ein Gericht mit seiner rechtlichen Beurteilung ohne nach­­voll­­­­­­­ziehbare Begründung in Widerspruch zu der durch Recht­spre­chung und Literatur geklärten Rechtslage gerät (vgl. BVerfG NJW 2011, 3217, 3218; BVerfG, Beschluss vom 14. Dezember 2005 - 1 BvR 2874/04 -, juris).

II.

Nach diesem Maßstab hat das Landgericht mit dem angegriffenen Urteil gegen das Verbot objektiver Willkür verstoßen. Es hat in nicht mehr vertretbarer Weise angenommen, die Beschwer­de­füh­­rerin und die Beklagte hätten den Mietvertrag am 8. März 2012 dadurch kon­klu­dent beendet, dass sich von ihnen entsandte Per­­­­sonen zum Zwecke der Rückgabe in dem vermieteten Büroraum ein­­­­­­gefunden haben.

1. Typische einen Mietvertrag beendende Tatbestände sind Zeit­ab­­­­­lauf, Kündigung und Abschluss eines Aufhebungsvertrages; dane­­­ben kommen auch Anfech­tung, Rück­tritt (insbesondere vor Gebrauchs­­überlassung), Ein­tritt einer auf­­­lö­sen­den Bedingung, unver­­­­­­schuldete Unmög­lichkeit der Gebrauchs­­­­überlassung in Betracht (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, Kom­men­tar zum Bür­ger­­­li­chen Gesetzbuch, 74. Aufl.,    § 542 Rn. 1 – 7). Das Land­­­­gericht hat eine Vertrags­be­en­­­di­gung durch außeror­dent­liche frist­­­­­lose Kün­di­­gung aus­­drück­lich ausgeschlossen. Mit der Annahme einer konkludenten Beendigung des Mietvertrages kann es demnach allein vom Vorliegen eines Auf­he­bungs­ver­­­trages aus­ge­gan­­­gen sein.

Zum Zustandekommen eines solchen Vertrages sind – wie für den Abschluss jedes Vertrages - mindestens zwei über­einstimmende Wil­lens­er­­klärungen verschiedener Rechts­­­­­sub­jekte erforderlich. Diese bedürfen zwar nicht schriftlicher Verkörperung oder sprachlicher Arti­ku­la­tion, sondern können sich auch in schlüs­­sigem Ver­hal­ten (kon­klu­­­dent) äußern; die­­ses Verhalten muss jedoch unter den gege­be­­­nen Umstän­den den Schluss auf einen bestimmten Rechts­fol­ge­willen zulassen (vgl. etwa BbgOLG NJW-RR 2009, 1145). Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Frage ist, dass der stillschweigend geschlossene Miet­­­­auf­­he­bungs­ver­trag einen nur mit Zurückhaltung anzunehmenden Ausnahmefall dar­stellt (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54, 56; Weiden­kaff, a. a. O., § 542 Rn. 2 f). Im Rahmen der Wür­­­­digung, was aus dem Ver­hal­ten der Vertragsparteien abge­­­­leitet werden kann, ist daher zwin­gend zu berück­­sich­­­­tigen, ob und inwieweit ihnen bei Abschluss eines sol­chen Auf­­he­bungs­ver­­trages rechtliche oder wirt­schaft­li­­che Nachteile dro­­hen; ins­­­gesamt darf nach sorg­­­­fältiger Prüfung aller Umstände des Ein­­­­zel­falls keineswegs noch Zwei­fel daran bestehen, dass Ver­­mieter und Mie­­ter das Miet­ver­hält­nis wirklich einvernehmlich beenden woll­­ten (Rolfs, in: Staudinger, BGB [Neubearbeitung 2014], § 542 Rn. 160 m. N.; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Anhang zu § 542 BGB Rn. 9; Gra­­pen­­­tin, in: Bub/Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­miete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 534, 536; etwa Übergabe der Miet­sa­­che an einen Nachmieter mit Zustimmung des Vermieters). In beson­­­derer Weise gilt dies, wenn dem auf eine etwaige Rechts­­­ge­­­­schäft­­lich­keit untersuchten tat­sächlichen Verhalten der Ver­trags­­­parteien eine Kün­di­gungs­er­­­klä­rung vor­aus­ge­gan­gen war. Denn aus der maßgeblichen Sicht des Erklä­­­rungsempfängers will der Kün­di­­gende das Vertragsende gerade nicht von einer Über­ein­­­kunft mit der anderen Ver­trags­par­tei abhängig machen, son­dern kraft eines ihm zustehenden Gestal­­tungsrechts allein her­bei­­­füh­ren; daher kann eine unwirk­same Kündigung grund­sätz­lich nicht in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungs­ver­tra­ges umge­­­­deu­tet wer­­­den (BGH NJW 1984, 1028, 1029 f; Wei­denkaff, a. a. O., § 543 Rn. 56) bzw. nur dann, wenn vom Erklä­rungs­em­pfän­ger mit der Kün­­­­di­gung hilfs­weise (für den Fall deren Unwirk­samkeit) die Zustim­mung zur Vertragsbeendigung ein­­­gefor­dert wird (BGH NJW 1980, 43, 44; Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 6. Aufl., § 542 Rn. 12). Umgekehrt ist auch das Ver­hal­ten der gekün­digten Par­tei regelmäßig nicht vom Willen zu einer ein­ver­­­­ständ­­lichen Ver­­­­trags­auf­hebung getragen, wenn sie die Miet­sache unter dem Druck der – noch nicht als unwirk­­sam erkann­ten – Kündigung und ggf. zur vor­sorg­lichen Abwehr von Scha­­den­er­satz­­an­­sprüchen oder son­stiger Nachteile zurück­­­gibt oder –nimmt (Grapentin, a. a. O., Rn. 535) bzw. einem Räu­mungs­termin nicht widerspricht (Ehlert, in: Bam­ber­ger/Roth, Beck´scher Online-Kommentar zum BGB, Stand 1. August 2012, § 542 Rn. 28).

2. Die vor diesem Hintergrund einfachrechtlich gebotene Her­lei­­tung und Begrün­­­­dung der Annahme eines konkludent geschlos­senen Auf­he­­­­bungsvertrages enthält das ange­grif­fene Urteil nicht ansatzweise. Das Landgericht behaup­­tet ledig­­lich, die für einen solchen Vertrag notwendigen Wil­lens­er­­klä­run­gen seien mit dem Tref­fen in dem vermieteten Büroraum abge­­­ge­ben worden; das offensichtliche Feh­len einer Begründung für diese Fest­stel­lung kann durch floskelhafte Bekräf­ti­gun­gen ihrer Richtigkeit aber nicht ersetzt werden („Dass die Parteien … das Miet­verhältnis de facto konkludent beendet haben, kann die Klä­gerin … nicht ernst­haft in Zweifel zie­hen. Insbesondere wer­den ihre Aus­füh­rungen zu einem Auf­he­bungs­­vertrag der Sach­lage nicht gerecht“). Da ferner die kon­kre­ten Umstände, unter denen von den Vertragsparteien entsandte Personen am 8. März 2012 in dem gemie­teten Büroraum zusammengekommen sind, bezüglich des Zustan­de­kom­mens eines Aufhebungsvertrages nicht „für sich sprechen“, stellt sich die recht­li­che Wür­­digung des Landgerichts als sach­lich unhaltbar dar.

Nach Lage der Dinge haben sich die Vertragsparteien am 8. März 2012 am Mietobjekt getroffen, weil die Beschwer­de­­füh­­rerin den Miet­vertrag am 5. März 2012 fristlos gekündigt und die Rück­gabe der Mietsache verlangt hatte. Das Treffen bezweckte dem­nach aus der für die Beklagte erkennbaren Sicht der Beschwer­de­­­­füh­re­rin die fak­ti­sche Vollziehung der Kün­di­gungs­folgen und nicht den Abschluss einer Vereinbarung zur Auf­hebung des durch die Kündigung bereits für beendet gehal­tenen Miet­ver­tra­ges, zumal die Unwirk­sam­keit der Kündigung vom 5. März 2012 zu diesem Zeitpunkt noch nicht gerichtlich fest­ge­stellt und schon gar nicht offenkundig war. Auch ist nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführerin die Beklagte mit der Kündigung oder in den Tagen danach auf­gefordert hätte, vorsorglich ihre Zustimmung zur Beendigung des Mietvertrages zu erklären. Dementsprechend kann auch nicht ange­nom­men werden, die Beklagte sei am Miet­ob­jekt erschie­nen, um ggf. einen Vertrag abzu­schließen; es drängt sich vielmehr die Einschätzung auf, sie habe der nur drei Tage zuvor erklärten fristlosen Kündigung Folge leisten und allein aus diesem Grunde die Mietsache zurück­geben wollen. Auch kann nicht einfach übergangen werden, dass anlässlich des Treffens am 8. März 2012 das Ereignis gerade nicht eingetreten ist, dem im Hin­­blick auf eine konkludente Ver­trags­­­­­­­beendigung in erster Linie ein rechtsgeschäftlicher Erklä­­­­­­rungs­wert beigemessen wer­den kann: die Rückgabe der Miet­sache.

Schließlich bleibt nach den Ausführungen des Land­ge­richts und sei­ner rechtlichen Beurteilung im Übrigen uner­klär­lich, inwie­fern der zur Rücknahme der Mietsache erschienene Haus­­­meister der Beschwerdeführerin mit Wirkung für diese auf einen Ver­tragsab­schluss gerichtete Willenserklärungen über­haupt abgeben konnte; denn im Zusammenhang mit der Fest­stel­lung, die Beschwer­deführerin habe die Annahme­ der Mietsache ver­weige­rt, legt das Landgericht dar, diese habe ihrem Haus­meister nicht (ein­mal) die Befug­­nis zur Ent­­ge­gen­nahme der Schlüs­­sel zum Miet­ob­jekt ein­ge­räumt. Die ohnehin fern­­lie­gende Mög­­lich­keit, das Land­­ge­richt habe den Haus­­mei­st­er zwar nicht zum Schlüs­­­­­sel­em­pfang, wohl aber zur Abgabe von Willen­s­er­­klä­rungen be­voll­­­­­­mächtigt gese­hen, scheidet mit Blick auf den Inhalt des Ver­­­hand­­lungs­pro­­­to­kolls vom 17. Juli 2013 aus. Die­sem zufolge war das Land­ge­richt ausdrücklich der Auffassung, der Haus­­mei­st­er sei gerade nicht zur Ent­­ge­gen­nahme und Abgabe rechts­­­ge­schäft­licher Willens­­er­klä­run­gen für die Beschwerdefüh­re­­rin berech­­tigt gewe­sen.

3. Das Urteil des Landgerichts beruht auf der vorstehend dar­ge­­­legten Grund­­­­rechtsverletzung (vgl. zu diesem Erfordernis: Beschluss vom 15. März 2013 – VfGBbg 42/12 -, www.verfassungs­ge­richt.brandenburg.de). Es ist nicht aus­­­­ge­schlos­­sen, dass eine der Beschwer­de­füh­re­rin günstigere Ent­schei­­dung ergangen wäre, wenn das Landgericht nicht gegen das Willkürverbot verstoßen und infolgedessen den Mietvertrag nicht als am 8. März 2012 kon­klu­dent aufgehoben behandelt hätte.

4. Nachdem die Verfassungsbeschwerde bereits aus den vor­ge­nann­­­­ten Gründen Erfolg hat, bedarf es keiner Prüfung, ob die Beschwer­de­füh­­rerin auch in ihrem Grundrecht auf recht­liches Gehör ver­­­letzt ist.

C.

Hiernach ist gemäß § 50 Abs. 3 VerfGGBbg das Urteil vom 31. Juli 2013 in dem tenorierten Umfang auf­zu­he­ben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück­­­­zu­­­ver­­weisen. Der Beschluss über die Anhö­­rungs­rüge vom 13. Sep­tem­ber 2013 ist mit dieser Entscheidung gegenstandslos gewor­den.

Die Auslagenerstattung beruht auf § 32 Abs. 7 Satz 1 VerfGGBbg. Der Gegenstandswert ist nach § 33 Abs. 1, § 37 Abs. 2 Satz 2 Rechts­­­an­waltsvergütungsgesetz auf 10.000,00 Euro fest­­zu­set­­zen.

D.

Der Beschluss ist einstimmig ergangen. Er ist unanfechtbar.